Cel mai important pas înainte de constructia propriu-zisa a unei case este obtinerea autorizatiei de construire, care va fi emisa de consiliul local/primarie. Acest lucru este esential si nicio lucrare de constructie nu poate incepe fara ea. Autorizatiile de constructie sunt aprobate de un urbanist calificat si presupune ca utilizarea terenului si „forma construita” sunt in conformitate cu legislatia de amenajare relevanta. Iata documentele de care aveti nevoie pentru aceasta:
Certificatul de urbanism (mai mult) este actul public de informare emis de autoritatile publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului, persoana fizica sau juridica, elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului.
Certificatul se elibereaza in baza cererii depuse de solicitant conform formularului tipizat model F.1, in care se precizeaza scopul, elementele pentru identificarea imobilului (adresa, numar carte funciara, numar cadastral).
Documente necesare:
Schita cadastrala / plan de incadrare in zona - atasament semnat electronic;
Chitanta taxa eliberare Certificat de Urbanism - poate fi platita online la Ghiseul.ro;
Cerere tip eliberare Certificat Urbanism - descarca formular aici.
Unde:
autoritatile publice locale;
online pe platforma oficiala a Guvernului Romaniei edirect.e-guvernare.ro.
Termen solutionare:
30 zile calendaristice.
Studiul geotehnic reprezinta prima etapa din procesul de constructie sau de consolidare a unui obiectiv. In acesta sunt incluse informatii despre consistenta si structura solului, nivelul panzei de apa freatica si recomandari pentru proiectul tehnic. Probele din sol, culese in urma forajelor, sunt analizate la laborator. Pe baza rezultatelor si a observatiilor din teren, este conceput referatul geotehnic, care alaturi de fisele de sondaj reprezinta documentatia ce este predata clientului.
Este important sa solicitati efectuarea unui studiu geotehnic inainte de a cumpara un teren pentru a putea determina ce puteti construi pe acel teren.
Presupune:
executarea unuia sau mai multe foraje pe terenul pe care va fi amplasata constructia;
prelevarea probelor de pamant si de apa (daca este cazul);
analiza in laborator a probelor de pamant si apa;
intocmirea referatului geotehnic si verificarea documentatiei de catre un expert autorizat.
Informatii necesare studiului:
amprenta la sol a constructiei;
suprafata terenului pe care va fi amplasata casa;
inclinatia terenului;
apropierea terenului de apa (lac, parau, rau);
pereti comuni cu cladiri existente;
regimul de inaltime al cladirii (subsol, demisol, parter si numar de etaje);
locatia geografica exacta unde va fi construita casa.
Unde:
laboratoare/institute de specialitate
Proiectul tehnic si detaliile de executie (PT+DDE) reprezinta documentatia scrisa si desenata care se elaboreaza la solicitarea proprietarului, pe baza de contract, de catre cadre tehnice de specialitate (arhitect, inginer de rezistenta, inginer de instalatii). Proiectul contine toate informatiile necesare executiei unei constructii.
Proiectul tehnic este in esenta documentul pe baza caruia se elibereaza autorizatia de construire, se contracteaza realizarea constructiei in cauza si se intocmesc detaliile tehnice de executie privind structura locuintei, materialele folosite, durata si bugetul estimativ.
De asemenea, acest document este necesar si pentru obtinerea avizelor de la institutiile care asigura utilitatile unei case.
Necesar:
specificarea cerintelor clientului (de ex. suprafete, dispunere a camerelor pe nivele, orientare etc.)
Unde:
arhitect/birou de arhitectura;
institut de proiectare/proiectant autorizat;
Verificarea proiectului se realizeaza de catre verificatori atestati MLPTL (acestia nu pot fi si autorii proiectului) pentru diferite specialitati (rezistenta, foc, siguranta in exploatare). In ceea ce priveste locuintele unifamiliale, este necesar doar referatul de verificare a rezistentei cladirii in vederea obtinerii autorizatiei de construire. Exceptie fac cladirile de importanta redusa (maxim S+P+1E) din mediul rural, pentru care nu este obligatorie verificarea proiectului.
4. Proiect pentru autorizarea executiei lucrarilor de constructie (PAC)
Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (mai mult) se elaboreaza de proiectanti autorizati, persoane fizice sau juridice si este extras din proiectul tehnic intocmit conform prevederilor legale in vigoare, in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism, cu continutul avizelor si al acordurilor cerute prin acesta.
Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii se intocmeste pentru:
autorizarea executarii lucrarilor de construire - P.A.C.;
autorizarea executarii lucrarilor de desfiintare - P.A.D.;
autorizarea executarii organizarii lucrarilor - P.O.E.
PAC este necesar pentru obtinerea autorizatiei de construire, insa nu si pentru executia constructiei.
Continut:
Piese scrise: deviz general, memorii generale si pe specialitati, date privind investitia, studiul geotehnic, referate pentru verificarea proiectului, fise si documentatii tehnice pentru obtinerea avizelor.
Piese desenate - planuri generale si planse pe specialitati:
arhitectura: planurile tuturor nivelurilor, acoperisului, fatade, sectiuni caracteristice;
structura de rezistenta: fundatii si detalii de fundatii (pentru constructii avand sub 10 niveluri, nu este necesara includerea intregului proiect de structura);
instalatii: parametrii principali si schemele functionale;
dotari si instalatii tehnologice.
Unde:
arhitect/birou de arhitectura;
institut de proiectare/proiectant autorizat.
5. Avize si acorduri de amplasament
Avizul de amplasament este raspunsul scris al operatorului de retea (de apa, de gaz, de canalizare etc.) la cererea unui solicitant, in care se precizeaza punctul de vedere fata de propunerea de amplasament al obiectivului.
Avizele si acordurile pentru obtinerea autorizatiei de construire (mai mult) se elibereaza de catre institutii specializate. Avizele si acordurile sunt mentionate in certificatul de urbanism.
Este interzisa eliberarea autorizatiei de construire fara a fi luat toate avizele mentionate in certificatul de urbanism.
In unele situatii, prin certificatul de urbanism, pentru obtinerea autorizatiei de construire, se poate cere si un acord unic, care se elibereaza de catre Directia Edilitara a Primariei dupa obtinerea tuturor avizelor de amplasament.
Necesar:
cerere;
fisa tehnica de mediu;
certificat de urbanism;
acte doveditoare ale dreptului de folosinta;
plan de situatie, anexa la certificatul de urbanism – daca a fost cerut pentru certificatul de urbanism;
plan de incadrare in zona – sau plan cadastral (copie);
dovada platii tarifului initial de avizare.
Unde:
Detinatorii de retele si utilitati: apa, gaz, canalizare, curent electric, drumuri, salubritate;
Inspectoratul de Stat pentru Constructii (I.S.C.);
Mediu;
Sanatatea populatiei;
Protectia civila;
Combaterea si prevenirea incendiilor;
Telefonie;
Apele Romane.
6. Autorizatia de Construire (AC)
Autorizatia de construire (mai mult) reprezinta actul eliberat de autoritatea publica locala, in baza caruia solicitantul poate efectua lucrari de constructie. Autorizatia de constructie este eliberata de Serviciul de Urbanism din cadrul Primariei / sectorului in care se afla terenul.
Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire va stabili o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii si se poate prelungi cu inca 12 luni., interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.
Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire. In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism.
Documentatia completa pentru obtinerea Autorizatiei de Constructie
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001 (lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
cerere pentru emiterea autorizatiei de construire completata cu elementele de identificare si datele tehnice conform P.A.C.;
actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (in copie legalizata);
declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;
certificatul de urbanism (in copie);
planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire P.A.C., inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, raportul de expertiza tehnica semnate si stampilate in original;
avizele si acordurile solicitate prin Certificatul de Urbanism (CU);
documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (in copie);
documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare.
Unde:
primaria locala.
Termen solutionare:
30 de zile calendaristice de la data inregistrarii cererii.
In cazul in care documentatia este incompleta, aceasta se restituie solicitantului (cu mentionarea elementelor lipsa).
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie, conform noului Cod Fiscal, reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei in cazul persoanelor fizice si 1% din valoarea lucrarilor de constructie in cazul persoanelor juridice. Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale. Nimeni nu este scutit de plata autorizatiei de construire. La realizarea receptiei lucrarilor se va realiza o actualizare a taxei de autorizare in functie de costurile reale sau cele direct consumate. Taxa de autorizatie de construire se va plati de catre beneficiarul investitiei atunci cand se depune dosarul la primarie. Valoarea estimata pentru realizarea lucrarilor de construire este cea data de catre proiectant. Exista insa multe primarii care au o valoare minima impusa sub care estimarea nu se poate face (lucru care nu este prevazut in legea 50 si care deseori a fost atacat in instanta).